12 Dicas de como vender sua casa
A grande maioria dos vendedores de imóveis sonha em criar site de imóveis para ter uma venda sem estresse, na qual simplesmente listam sua casa, encontram rapidamente um comprador qualificado, pegam o dinheiro e entregam as chaves.
N realidade é que a venda de uma casa inclui muitas peças móveis - algumas que você pode controlar e outras que estão fora de seu controle.
Por exemplo, a geografia pode influenciar quanto tempo sua casa permanece no mercado e quantos contatos você pode conseguir.
Onde o estoque é baixo, as chances são de que você venda mais rápido e obtenha um preço mais alto.
Por outro lado, em lugares onde as vendas de casas diminuíram, os proprietários provavelmente terão que trabalhar mais para atrair o comprador certo.
Depois, há os fatores sob seu controle que têm um grande impacto nos resultados financeiros - coisas como contratar um agente imobiliário realmente bom e maximizar o apelo online da sua casa podem converter o esforço em reais e um fechamento mais uniforme.
Aqui estão 12 etapas para vender sua casa em 2021
1 - Contrate um corretor que conheça o mercado.
2 - Defina um cronograma para vender sua casa.
3 - Faça uma inspeção residencial antes da venda.
4 - Não desperdice dinheiro em atualizações desnecessárias.
5 - Obtenha fotos profissionais.
6 - Coloque sua casa no mercado.
7 - Defina um preço realista, se possível um pouco abaixo do mercado.
8 - Revise e negocie as ofertas.
9 - Antecipe os custos de fechamento do vendedor.
10 - Pese as implicações fiscais.
11 - Reúna a papelada necessária para fechar.
12 - Considere contratar um advogado que domine o ramo imobiliário.
1. Contrate um agente que conheça o mercado
A Internet torna mais fácil pesquisar o histórico de vendas e as designações profissionais dos corretores de imóveis , para que você possa escolher a pessoa certa para trabalhar.
Pesquise perfis online de corretores de imóveis para saber há quanto tempo estão no setor, quantas vendas fizeram e que qualificações podem ter obtido.
Preste atenção em como e onde eles comercializam seus anúncios e se eles usam fotos profissionais ou não.
“Qualquer designação que eles recebam é uma grande vantagem, porque é um sinal de que eles dedicaram um tempo para aprender sobre esse nicho específico”, diz Jorge Guerra, um corretor imobiliário independente e presidente de 2020 da Associação de Corretores de Imóveis de São Paulo, Capital.
Os proprietários podem ficar tentados a evitar a contratação de um corretor de imóveis para economizar no pagamento da comissão imobiliária e, em vez disso, vender a casa eles mesmos.
Isso é conhecido como “ à venda pelo proprietário ” A quantia que eles podem economizar nessas taxas pode chegar a milhares de reais, geralmente 5% ou 6% do preço total de venda.
Um agente experiente ganha a taxa, no entanto, expondo sua casa ao mais amplo público para obter as melhores ofertas possíveis e negociando em seu nome.
Se você for sozinho, terá que cuidar pessoalmente de preparar sua casa, comercializá-la, revisando as ofertas dos compradores e lidando com todas as negociações e detalhes de fechamento.
Ao trabalhar com um corretor e negociar uma comissão, lembre-se do seguinte: as taxas imobiliárias caíram para níveis mínimos históricos.
2. Defina um cronograma para vender sua casa
Vender uma casa é um grande empreendimento que pode levar de dois a quatro meses do início ao fim - ou muito mais, dependendo das condições do mercado local.
Assim que decidir vender sua casa, comece imediatamente a pesquisar agentes imobiliários para encontrar alguém com a experiência certa para sua situação.
Pelo menos dois ou três meses antes do plano de listar, considere fazer uma inspeção pré-venda da casa (mais sobre isso abaixo) e identifique quaisquer áreas problemáticas, especialmente questões estruturais ou mecânicas que possam precisar ser resolvidas para facilitar uma venda.
Deixe tempo suficiente para agendar os reparos necessários.
Cerca de um mês antes de listar sua casa, comece a trabalhar na preparação e na limpeza profunda como preparação para tirar fotos.
Aqui está uma lista de verificação de coisas a fazer antes de vender sua casa:
Entreviste corretores imobiliários e verifique seu histórico de vendas.
Deixe tudo limpo, talvez movendo o excesso de móveis para uma unidade de armazenamento.
Obtenha uma inspeção residencial opcional para identificar quaisquer problemas.
Programe reparos, se necessário.
Realize uma limpeza profunda.
Prepare a casa.
Tire fotos profissionais.
3. Faça uma inspeção residencial de pré-venda
Uma inspeção residencial antes da venda pode ser um investimento inicial inteligente, mas é opcional.
Um relatório de inspeção detalhado pode identificar quaisquer problemas estruturais ou mecânicos antes de listar sua casa para venda.
Pode custar algumas centenas de reais, mas uma inspeção irá alertá-lo com antecedência sobre problemas que os compradores provavelmente irão sinalizar quando fizerem sua própria inspeção posteriormente no processo.
Estando alguns passos à frente do comprador, os vendedores podem acelerar o processo de venda fazendo reparos em conjunto com outros trabalhos de preparação da casa.
Isso significa que, quando a casa chegar ao mercado, ela deverá estar pronta para ser vendida, sem drama e rapidamente.
4. Não desperdice dinheiro em atualizações desnecessárias
Se você for investir dinheiro em atualizações caras, certifique-se de que as adições ou atualizações feitas tenham um alto retorno sobre o investimento.
Não faz sentido instalar novas bancadas de granito se você pretende empatar ou até mesmo perder dinheiro com a venda.
É aqui que um bom agente corretor pode ajudar a orientá-lo.
Eles geralmente sabem o que as pessoas esperam da sua vizinhança e podem ajudá-lo a planejar as atualizações de acordo.
Se os compradores locais não estão procurando super claraboias ou um banho de vapor, não faz sentido adicioná-los.
Uma nova camada de tinta neutra, carpete novo e uma paisagem bem cuidada são maneiras de causar uma ótima primeira impressão de baixo custo.
Em geral, as atualizações na cozinha e nos banheiros proporcionam o maior retorno do investimento.
Se você tiver armários antigos, poderá simplesmente substituir as portas e as ferragens para obter uma aparência atualizada.
Por exemplo, você pode trocar aquelas portas de armário de cozinha padrão por portas modernas no estilo Shaker em um fim de semana sem gastar muito.
5. Obtenha fotos profissionais
Trabalhe com seu corretor de imóveis para agendar uma sessão de fotos para tirar fotos de marketing de sua casa.
Fotos de alta qualidade são essenciais, já que maximizar o apelo on-line da sua casa pode fazer toda a diferença entre uma venda rápida ou um anúncio que enfraquece.
Alguns corretores de imóveis incorporam fotografia profissional e passeios virtuais online em seu conjunto de serviços.
Se não o fizerem, você pode querer procurar um fotógrafo por conta própria.
A taxa para fotografia profissional varia de acordo com o tamanho da sua casa, sua localização e quanto tempo leva para fotografar.
Um fotógrafo profissional, com um portfólio forte, sabe como fazer os quartos parecerem maiores, mais claros e mais atraentes.
O mesmo vale para o gramado e áreas externas.
Fotos on-line mal iluminadas podem desanimar os compradores antes mesmo de eles terem a chance de ler sobre a adorável ciclovia nas proximidades ou o novo telhado que você acabou de instalar, então fotos bem tiradas podem realmente valer a pena.
6. Coloque sua casa no mercado
Se uma venda rápida é sua meta, aqui estão algumas dicas para torná-la pronta para o mercado e atrair compradores:
Concentre-se no apelo online da casa.
Os profissionais dizem que a apelação online agora é ainda mais importante.
“A primeira exibição de sua casa é online”, diz Guerra. “A qualidade da sua apresentação na web determinará se alguém liga e marca uma reunião ou clica na próxima lista.”
Prepare-o e mantenha-o limpo para exibições
Os corretores imobiliários costumam sugerir que os vendedores encenem suas casas.
Isso significa simplesmente que você deve remover o excesso de móveis, pertences pessoais e itens desagradáveis da casa enquanto eles estão no mercado e organiza os quartos para um fluxo e propósito ideais.
Deixe outra pessoa mostrar a casa
Torne-se escasso quando os compradores em potencial visitam sua casa.
Deixe que eles se imaginem no espaço, livres da distração de se encontrarem e conversarem com você.
Geralmente, os compradores são acompanhados por seu próprio corretor de imóveis para ver sua casa, ou você pode pedir ao seu próprio corretor para estar presente nas exibições.
“Ver o atual proprietário à espreita pode fazer com que os compradores hesitem em expressar suas opiniões e impedi-los de realmente considerarem sua casa como uma opção”, disse Grant Lopez, ex-presidente do Conselho de Corretores de Imóveis.
7. Defina um preço realista
Mesmo em mercados competitivos, os compradores não querem pagar mais do que os comparáveis ou “compensações” mostram, por isso é crucial acertar na primeira vez.
Preços muito altos podem sair pela culatra, enquanto subestimar o valor da casa pode fazer com que você deixe dinheiro na mesa.
Para definir o preço da sua casa desde o início, conte com as vantagens do seu bairro. Estas são folhas de dados sobre propriedades recentemente vendidas em uma área específica.
Em um piscar de olhos, você pode ter uma ideia de quais casas ao seu redor estão indo.
“Um erro frequente que os vendedores cometem é definir preços muito altos para uma casa e baixá-los periodicamente”, diz Lopez. “
Alguns vendedores podem pensar que essa prática renderá o maior retorno, mas, na realidade, o oposto costuma ser verdadeiro.
Casas com preços muito altos afastarão compradores em potencial, que podem nem mesmo considerar olhar para a propriedade. ”
Se você não estiver usando um agente, verifique os sites de listagem online para ver o preço de casas semelhantes na área.
Acompanhar os preços de venda reais pode fornecer uma imagem melhor do que perguntar os preços.
Casas com várias reduções de preço podem dar aos compradores a impressão de que há algo errado com as condições da sua casa ou que é indesejável, portanto, é melhor eliminar a necessidade de várias reduções ao definir o preço de sua casa para atrair o maior grupo de compradores desde o início.
8. Analise e negocie as ofertas
Depois que sua casa chegar oficialmente ao mercado e os compradores a virem, o ideal é que as ofertas comecem a aparecer.
É aqui que o seu corretor de imóveis (ou advogado) é o seu melhor defensor e fonte de aconselhamento.
Se você estiver em um mercado competitivo que favorece os vendedores, os compradores provavelmente farão ofertas no preço pedido ou acima, e você pode até receber vários lances.
Por outro lado, se as vendas estão lentas em sua área e você não recebe muitas ofertas, pode ser necessário negociar.
Ao receber uma oferta, você tem algumas opções: aceitar a oferta como ela é, fazer uma contra-oferta ou rejeitar a oferta.
Uma contra-oferta é uma resposta a uma oferta, na qual você negocia em termos e preços.
As contra-propostas devem ser sempre feitas por escrito e ter um prazo curto (48 horas ou menos) para o comprador responder.
Você pode oferecer um crédito pela pintura e carpete, mas insista em manter o preço original pedido, por exemplo, ou se oferecer para deixar alguns eletrodomésticos para adoçar o negócio.
Embora seu corretor de imóveis possa recomendar que você aceite a oferta mais alta, observe atentamente outros aspectos da oferta, como:
Como o comprador está pagando (dinheiro versus financiamento)
Tipo de financiamento
Valor do adiantamento
Contingências
Pedidos de créditos ou bens pessoais
Data de fechamento proposta
Se você tiver sorte o suficiente para obter várias ofertas , poderá ficar tentado a escolher a mais alta, mas esteja ciente de que, se um comprador está contando com o financiamento do credor, a propriedade deve ser avaliada.
Qualquer diferença entre o preço de compra e o valor de avaliação terá que ser compensada em algum lugar, ou o negócio pode fracassar.
9. Antecipe os custos de fechamento do vendedor
Tanto o comprador quanto o vendedor têm custos de fechamento .
O vendedor da casa normalmente paga a comissão do corretor de imóveis, geralmente em torno de 5% a 6% do preço de venda da casa.
Alguns outros custos normalmente pagos pelo vendedor incluem:
Imposto de transferência do governo
Taxas de gravação
Penhoras pendentes
Além disso, se o comprador negociou quaisquer créditos a serem pagos no fechamento para reparos ou custos de fechamento, o vendedor os pagará também.
O seu agente imobiliário ou o agente de fechamento deve fornecer uma lista completa dos custos pelos quais você será responsável na mesa de fechamento.
Embora o comprador normalmente pague uma grande parte dos custos de fechamento, algo entre 2% e 4% do preço de venda, saiba que você também pode ter que pagar algumas taxas.
10. Avalie as implicações fiscais
A boa notícia é que muitos vendedores de imóveis não devem pagar impostos sobre os lucros da venda de sua casa principal.
Se você já foi proprietário e viveu em sua casa por pelo menos dois dos cinco anos anteriores antes de vendê-la, não teria que pagar impostos sobre qualquer lucro de até R$ 250.000,00
Para os casais, o valor que você pode excluir dos impostos aumenta para R$ 500.000,00.
No entanto, se o seu lucro com a venda da casa for superior a R$ 250.000,00 (R$ 500.000,00. para casais), você precisará informar o IRS em sua declaração de imposto de renda como ganho de capital .
11. Reúna a papelada necessária para fechar
Há muita papelada necessária para documentar adequadamente a venda de uma casa.
Organize seus documentos em um só lugar para ajudar as coisas a andarem mais rapidamente.
Alguns dos principais documentos que você precisará reunir incluem:
Contrato de compra original da sua casa
Levantamento da propriedade , certificado de ocupação e certificados de conformidade com os códigos locais
Documentos de hipoteca
Registros de imposto
Avaliação da compra de sua casa
Seguro de proprietário
Relatório de inspeção residencial, se você fez um
12. Considere a contratação de um advogado imobiliário
Nem todos os estados exigem que os vendedores tragam um advogado imobiliário para o fechamento, mas pode valer a pena ter um profissional jurídico ao seu lado, especialmente se você estiver vendendo sua casa só.
Você pode contratar um para ajudar a preencher a papelada, revisar contratos e documentos, identificar possíveis problemas e garantir que a venda ocorra da maneira mais tranquila possível.
A menos que seu estado exija, isso é totalmente opcional.
Um advogado seria capaz de identificar problemas de título que poderiam atrasar sua venda por semanas ou meses - ou até mesmo torpedear o negócio - como:
Garantias ou julgamentos pendentes
Problemas de confiança
Saldos de hipotecas
Questões fiscais
Invasões
Um advogado imobiliário pode custar alguns milhares de reais, mas a despesa pode valer a pena para proteger uma transação financeira tão grande.